南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見_政策新聞_新聞中心

2014.05.04

南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見

發(fā)布者：億文物業(yè)

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市政府關于印發(fā)《南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》的通知
寧政發(fā)〔2009〕284號

各區(qū)縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
現(xiàn)將《南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

二○○九年十一月二十六日

南京市加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見

　　加強住宅區(qū)物業(yè)管理是當前加強城市綜合管理、建設和諧社會的重要內容，為破除當前物業(yè)管理與社區(qū)管理相分離、以單一管理代替綜合管理、行業(yè)管理代替社會管理的舊體制，重新構建與現(xiàn)代城市管理相適應的住宅區(qū)物業(yè)管理新體制，進一步鞏固文明城市創(chuàng)建成效，夯實和諧南京建設基礎，現(xiàn)根據(jù)我市住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作試點情況，提出如下意見。
　　一、指導思想及原則
　　加強住宅區(qū)物業(yè)管理的指導思想是：以科學發(fā)展觀為指導，以體制創(chuàng)新為核心，建立“統(tǒng)一領導、分級負責、條保塊管、綜合協(xié)調”的物業(yè)管理新體制，充分發(fā)揮區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)物業(yè)管理中的作用，將物業(yè)管理納入?yún)^(qū)政府、街道辦事處城市綜合管理體系，強化住宅區(qū)物業(yè)管理，促進物業(yè)管理行業(yè)社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，逐步實現(xiàn)住宅區(qū)物業(yè)管理的高效率和全覆蓋，及時化解物業(yè)管理領域的各類矛盾問題，不斷推動社區(qū)穩(wěn)定和諧與社會文明進步。
加強住宅區(qū)物業(yè)管理，應遵循以下原則：
　　（一）統(tǒng)一領導、綜合協(xié)調的原則
住宅區(qū)物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺，實行統(tǒng)一領導、統(tǒng)一協(xié)調、統(tǒng)一考核。各區(qū)政府、街道辦事處要將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入轄區(qū)城市管理工作范疇統(tǒng)籌考慮，綜合協(xié)調解決住宅區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題。
　?。ǘ┓旨壺撠煛俚毓芾淼脑瓌t
住宅區(qū)物業(yè)管理工作的重心在街道和社區(qū)，各區(qū)政府和各街道辦事處必須充分發(fā)揮綜合管理的工作優(yōu)勢，積極采取有效措施，進一步整合管理資源，明確責任主體，落實管理責任，強化協(xié)調服務和考核監(jiān)督，真正將各類住宅區(qū)的物業(yè)管理工作職責落到實處。
　?。ㄈ嘭熃y(tǒng)一、保障到位的原則
市區(qū)各行政主管部門要按照權責相統(tǒng)一的原則，科學劃分住宅區(qū)物業(yè)管理的職責和義務，盡可能下放相關管理職權，積極為區(qū)、街綜合管理協(xié)調創(chuàng)造條件，為區(qū)、街做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作提供保障。
　　二、管理機構及職責分工
　?。ㄒ唬┦姓⒕C合協(xié)調機制，由市住宅區(qū)物業(yè)管理工作領導小組負責制定相關政策規(guī)劃，分解目標任務，界定職責分工，研究解決重大問題，組織協(xié)調各級、各單位共同做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作，并將其納入全市城管大平臺進行統(tǒng)一檢查和考核。
　?。ǘ┦蟹慨a部門負責全市物業(yè)服務行業(yè)的指導和監(jiān)督，研究制定物業(yè)管理法規(guī)和行業(yè)服務標準，監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)資質和住宅專項維修資金，并協(xié)助市城市管理委員會制定住宅區(qū)物業(yè)管理考核辦法，參與對各區(qū)、各部門物業(yè)管理相關工作情況的目標責任考核。
　?。ㄈ└鲄^(qū)政府負責轄區(qū)內住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領導和組織工作，落實綜合協(xié)調管理職責，并根據(jù)工作實際，制定本區(qū)物業(yè)管理相關政策措施。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負責轄區(qū)物業(yè)服務行業(yè)的指導監(jiān)督、物業(yè)管理工作的業(yè)務指導和人員培訓、物業(yè)管理工作績效考核等相關工作。
　?。ㄋ模┙值?、社區(qū)作為住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施主體，主要負責將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)居委會工作的重要內容，融入社區(qū)綜合管理；建立投訴受理和聯(lián)動協(xié)調機制，受理調解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴；參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分，續(xù)籌與審核物業(yè)維修資金使用情況，檢查考評物業(yè)服務質量，監(jiān)管物業(yè)管理項目交接等工作；牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉，備案業(yè)主委員會選舉結果，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作，并對暫不具備市場化條件的住宅區(qū)提供基本的有償物業(yè)服務。
　?。ㄎ澹┦形飪r局負責完善住宅區(qū)物業(yè)服務收費辦法和標準，查處違法違規(guī)收費行為；市民政局負責加強對社區(qū)居委會的指導監(jiān)督，充實基層物業(yè)管理機構和工作職能；市財政局負責制定老舊住宅區(qū)長效管理補貼資金政策，納入年度財政預算；市工商局負責街道物業(yè)服務中心登記注冊工作；市地稅局負責落實對街道物業(yè)服務中心相關稅收政策；市司法局負責物業(yè)矛盾調解工作制度的落實和業(yè)務指導；市勞動社會保障局負責落實街道物業(yè)服務中心的就業(yè)扶持政策；市市容局負責住宅區(qū)垃圾轉運和處理，查處和治理住宅區(qū)內的占道經營、違法搭建等影響市容的違法行為。市委宣傳部，市建委、規(guī)劃局、市政公用局、公安局、園林局等相關部門按照各自職責，分工協(xié)作，密切配合，共同做好住宅區(qū)物業(yè)管理的相關工作。
　　三、工作機制
　　物業(yè)管理既是城市管理的重要內容，也是社會管理的重要組成部分，必須在目前“兩級政府、三級管理”的工作體制下，進一步加強和完善街道辦事處建設，將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入街道辦事處工作范疇，明確街道分管領導和責任科室，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量，落實相應的管理人員和工作經費。
　?。ㄒ唬└鲄^(qū)政府應根據(jù)全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關法規(guī)，制定本轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展計劃和扶持措施；建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議和綜合協(xié)調制度、監(jiān)督管理和矛盾調解制度、老舊住宅區(qū)財政補貼制度等長效工作機制，進一步提高相關管理服務水平，逐步實現(xiàn)住宅區(qū)管理高效率和全覆蓋。
　?。ǘ┙值擂k事處應設立由分管主任牽頭的物業(yè)管理辦公室，并分別設立“兩站一中心”：
　　1、設立街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站。主要是在市物業(yè)管理行政主管部門審定后，聘用專職人員，受理物業(yè)管理方面的投訴。物業(yè)管理矛盾投訴調解站的日常工作經費由市、區(qū)兩級政府統(tǒng)一安排；相關工作納入街道大調解工作序列，接受市、區(qū)司法、房產部門業(yè)務指導。
　　2、設立街道物業(yè)應急維修服務站。主要是根據(jù)各街道實際，在轄區(qū)內選擇若干信譽好、實力強的物業(yè)服務企業(yè)或房產維修中心作為維修加盟單位，為轄區(qū)內無物業(yè)管理住宅區(qū)的房屋排險、下水管道堵塞、水電故障等突發(fā)情況，提供有償應急維修。
　　3、設立街道物業(yè)服務中心。該中心為保本微利的服務企業(yè)，主要是向暫不具備市場化物業(yè)管理條件或無人管理的住宅區(qū)提供有償?shù)幕痉?。符合條件的，可享受相應的財稅、就業(yè)扶持政策。
“兩站一中心”具體組織實施辦法由市住宅區(qū)物業(yè)管理工作領導小組另行研究制定。
　?。ㄈ┮虻刂埔?，實行分類管理。區(qū)政府和街道辦事處必須對轄區(qū)內住宅區(qū)進行全面調查摸底，并根據(jù)實際情況，因地制宜地實行分類管理：
　　1、已實施市場化物業(yè)服務的住宅區(qū)，應強化對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管措施，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范運作。
　　2、通過整治出新、具備市場化物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，應按照相關程序選聘物業(yè)服務企業(yè)，實行專業(yè)化的物業(yè)管理。
　　3、自管房住宅區(qū)，相應管理單位要切實擔負起物業(yè)管理責任，并接受街道辦事處對住宅區(qū)的日常監(jiān)督指導，不斷提高管理服務水平。
　　4、原產權單位無力托管、業(yè)主無法自行管理、也暫不具備市場化物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，統(tǒng)一由街道物業(yè)服務中心提供基本物業(yè)管理服務，逐步向市場化過渡。
　　5、實施業(yè)主自行管理的住宅區(qū)，業(yè)主可向街道“兩站一中心”申請物業(yè)管理矛盾投訴調解和應急維修服務。
　　6、經濟適用住房作為政府保障性住房，原則上統(tǒng)一由街道物業(yè)服務中心提供物業(yè)管理。按規(guī)定配套建設的商業(yè)用房經營收益，可用于補貼經濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務的虧損。
　?。ㄋ模┙⒙?lián)席會議制度，協(xié)調化解各類矛盾糾紛。區(qū)、街道辦事處、社區(qū)居委會應分別建立由相關部門和單位參加的三級聯(lián)席會議制度，進一步加強住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)動協(xié)調機制，解決本區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題和矛盾，真正實現(xiàn)齊抓共管和綜合治理。
　　四、保障措施
　?。ㄒ唬轫樌_展住宅區(qū)物業(yè)管理工作，各相關職能部門應及時調整、下放行政職能，形成權責相統(tǒng)一的工作機制。
　?。ǘ┦袇^(qū)房產管理部門應結合住宅區(qū)物業(yè)管理體制創(chuàng)新工作，繼續(xù)推進全市舊住宅小區(qū)的整治出新工程，將符合條件的老舊小區(qū)分批列入全市小區(qū)整治出新工作計劃，逐步改善居住環(huán)境，完善基礎設施，為實施物業(yè)管理全覆蓋創(chuàng)造條件。
　?。ㄈ榻鉀Q部分老舊小區(qū)和經濟適用房小區(qū)物業(yè)費收繳標準較低、困難人群較多等問題，市、區(qū)、街三級應根據(jù)年度管理效能考核情況，分別給予適當?shù)呢斦a貼。市級財政自2010年起，分三年對考核達標的小區(qū)給予補貼，區(qū)、街兩級也應按規(guī)定按時足額補貼，具體辦法另行研究制定。
　　（四）各區(qū)、各街道應通過多種形式，加大物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，引導住戶樹立“花錢買服務”的消費理念，協(xié)助服務企業(yè)收取物業(yè)服務費，破解長期欠繳問題，形成良好的物業(yè)管理氛圍。
（五）完善考核機制，建立“市、區(qū)、街”三級住宅區(qū)物業(yè)管理考核網絡。市政府將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入全市城市綜合管理目標，對區(qū)政府進行年度考核。區(qū)政府定期對轄區(qū)內街道辦事處、社區(qū)居委會住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施情況及矛盾糾紛的處理情況進行檢查考核。街道辦事處、社區(qū)居委會負責對轄區(qū)內住宅區(qū)物業(yè)服務企業(yè)和其他管理單位進行日常檢查考核。

本意見自發(fā)布之日起施行。江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水縣、高淳縣政府可參照本意見制定相應管理辦法。